Vélo et ascenseur en copropriété : exposé juridique complet sur vos droits face au règlement de copropriété

Introduction

La question de savoir si un règlement de copropriété peut légalement interdire à un copropriétaire de transporter son vélo dans l'ascenseur de l'immeuble est moins anodine qu'elle n'y paraît. Elle soulève des enjeux fondamentaux du droit de la copropriété : les limites du pouvoir réglementaire du syndicat, la notion de destination de l'immeuble, l'usage normal des parties communes, et l'articulation entre les libertés individuelles du copropriétaire et les contraintes collectives. L'analyse qui suit s'appuie exclusivement sur les textes législatifs et réglementaires en vigueur, la jurisprudence de la Cour de cassation et des juridictions du fond, et les évolutions récentes issues de la loi d'orientation des mobilités.

I. Le cadre légal applicable à la copropriété

1.1 La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : texte fondateur

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue la pierre angulaire du droit de la copropriété en France. Elle s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le règlement de copropriété, document contractuel et normatif central, doit être interprété et rédigé dans le strict respect des dispositions de cette loi [1][2].

1.2 Les parties communes : définition légale et présomption (article 3)

L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose la définition de référence des parties communes :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »

Cette définition large est assortie d'une liste légale présumée de parties communes, qui comprend notamment : le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (y compris les ascenseurs, canalisations, etc.), les couloirs, passages et corridors, les halls d'entrée et les escaliers. En l'absence de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, l'ascenseur, les couloirs et le hall de l'immeuble sont donc présumés parties communes par l'effet même de la loi [3].

Cette présomption est d'une importance capitale pour votre situation : si l'ascenseur est une partie commune, son usage est soumis au régime de jouissance collective défini par l'article 9, et toute restriction à cet usage est encadrée par l'article 8.

1.3 La propriété indivise des parties communes (article 4)

L'article 4 de la loi confirme la nature juridique des parties communes :

« Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas [...] »

Et de préciser la règle fondamentale d'indissociabilité :

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. » [4]

Cela signifie que vous êtes, en tant que copropriétaire, co-propriétaire indivis de l'ascenseur. Vous en êtes donc propriétaire, et toute restriction à l'usage que vous en faites doit être légalement fondée.

1.4 Le droit de jouissance individuelle sur les parties communes (article 9)

L'article 9 de la loi, dans sa version actuelle (LEGIARTI000051749498), consacre un droit de jouissance individuel sur les parties communes :

« I. — Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes [sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble]. » [5]

Ce texte pose deux principes essentiels et complémentaires. D'une part, la liberté de jouissance est le principe de droit commun : le copropriétaire use et jouit des parties communes librement. D'autre part, cette liberté connaît deux limites légales : ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et ne pas contrevenir à la destination de l'immeuble. La liberté est donc la règle ; la restriction doit être l'exception justifiée.

1.5 Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : texte d'application

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise les conditions d'organisation et de fonctionnement de la copropriété. Son article 1er dispose que :

« Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le [texte de la loi]. » [6]

Ce décret régit notamment les assemblées générales (article 7 : obligation d'au moins une assemblée annuelle) [7], les provisions des copropriétaires, et les procédures judiciaires applicables en cas de litige.

II. Les limites du pouvoir réglementaire du syndicat des copropriétaires

2.1 Le principe cardinal de l'article 8 : les restrictions limitées à la destination de l'immeuble

L'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 constitue la disposition centrale pour votre situation. Il dispose :

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de [l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation]. » [8]

Ce texte exprime une règle d'ordre public particulièrement protectrice pour les copropriétaires. Son interprétation par la Cour de cassation est stricte : toute clause restrictive d'usage des parties communes doit trouver sa justification dans la destination de l'immeuble. Cette destination est définie par référence aux actes constitutifs de la copropriété (le règlement lui-même, l'état descriptif de division), aux caractères physiques de l'immeuble, et à sa situation géographique ou urbaine.

Si votre immeuble est un immeuble résidentiel à usage principal d'habitation, la destination est clairement celle d'une résidence. Or, transporter son vélo dans l'ascenseur pour le ramener à son domicile relève d'un usage normal d'un immeuble d'habitation, a fortiori dans le contexte actuel de promotion des mobilités douces. La question est alors de savoir si l'interdiction est « justifiée » par cette destination ou par les caractères de l'immeuble (dimensions de la cabine, capacité de charge, etc.).

2.2 La notion de destination de l'immeuble

La destination de l'immeuble est une notion clé, mais elle n'est pas réductible à la seule affectation (résidentielle, commerciale, mixte). Elle englobe aussi le niveau de standing, le mode de vie attendu dans l'immeuble, et les caractéristiques physiques de l'immeuble. Ainsi, pour un immeuble de grand standing avec un service de conciergerie, une clause interdisant le transport d'objets encombrants dans les parties nobles pourrait plus aisément être justifiée que dans un immeuble résidentiel ordinaire.

La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 6 juillet 2017 (n° 16-16.849), que la destination d'un lot peut être déterminée par référence à l'état descriptif de division lorsque ce document, auquel le règlement de copropriété a conféré une valeur contractuelle, est plus précis que le règlement lui-même [9][10]. Ce principe vaut également pour la destination de l'immeuble dans son ensemble.

2.3 L'usage normal des parties communes : l'ascenseur comme équipement collectif au service de la résidence

L'ascenseur est un équipement collectif dont la vocation première est de permettre aux résidents d'accéder à leur logement et d'y transporter ce dont ils ont besoin. Dans un immeuble résidentiel, transporter son vélo dans l'ascenseur pour le faire monter chez soi constitue un usage normal et ordinaire de cet équipement. Il en va de même pour transporter une poussette, des courses volumineuses, ou des meubles lors d'un déménagement.

La jurisprudence de la Cour de cassation a affirmé, dans l'arrêt du 9 juillet 2020 (n° 18-24.063), que l'assemblée générale ne peut pas imposer des restrictions aux droits de jouissance des copropriétaires sans justification tirée de la destination réelle de l'immeuble. En particulier :

« Le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées » par la destination de l'immeuble. [11][12]

La Cour a également censuré la cour d'appel pour ne pas avoir « recherché si les dispositions restrictives étaient justifiées par la destination réelle à usage mixte de l'immeuble ». Ce faisant, la Cour de cassation exige des juges du fond qu'ils procèdent à un contrôle in concreto de la justification de chaque clause restrictive.

2.4 L'interdiction faite à l'assemblée générale de modifier les modalités de jouissance sans unanimité

L'article 26 de la loi de 1965 pose une règle d'une importance considérable, régulièrement rappelée par la jurisprudence. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence (RG n°19/09883) l'a formulé en ces termes :

« En vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. » [13]

La Cour de cassation a confirmé ce principe dans l'arrêt du 9 juillet 2020, en reprochant à la cour d'appel de s'être « abstenu[e] de rechercher, comme les appelants le demandaient, si les restrictions d'activité pouvaient être valablement adoptées à la majorité qualifiée plutôt qu'à l'unanimité ». Cela signifie que si une clause restrictive affecte les modalités de jouissance des parties privatives (en l'espèce, votre capacité à accéder librement à votre logement avec votre vélo), elle ne peut être imposée à aucune majorité — même à l'unanimité — si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble.

2.5 Les clauses réputées non écrites : le mécanisme de l'article 43

L'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme particulièrement efficace pour les copropriétaires lésés par des clauses illicites. Le bulletin des arrêts des chambres civiles d'octobre 2024 de la Cour de cassation rappelle :

« Selon l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des [lois d'ordre public] [sont réputées non écrites]. » [14]

La sanction des clauses réputées non écrites est radicalement différente de la nullité : la clause est censée n'avoir jamais existé, sans qu'il soit nécessaire de la faire annuler par un tribunal. En outre, et c'est crucial pour la stratégie contentieuse, l'action fondée sur ce mécanisme est imprescriptible — elle peut être invoquée à tout moment, sans délai de forclusion.

III. La jurisprudence pertinente des juridictions françaises

3.1 L'absence de jurisprudence spécifique sur l'interdiction des vélos dans les ascenseurs

La recherche jurisprudentielle approfondie n'a pas permis d'identifier d'arrêt de la Cour de cassation ou de cour d'appel portant spécifiquement sur une clause interdisant le transport de vélos dans les ascenseurs de copropriété. Cette absence de jurisprudence publiée sur ce point précis peut s'expliquer par deux facteurs : soit ces litiges se règlent en pratique avant d'atteindre les juridictions supérieures, soit ils donnent lieu à des décisions de première instance ou d'appel non publiées. Il convient donc d'appliquer par analogie les principes dégagés par la jurisprudence générale sur les clauses restrictives d'usage dans le règlement de copropriété.

3.2 Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-24.063 : l'arrêt de principe sur les restrictions d'usage

Cet arrêt est le plus directement applicable à votre situation [11][12]. L'affaire concernait un syndicat de copropriétaires à Bastia dont le règlement de copropriété restreignait l'accès à la cour commune et le stationnement de motos, et interdisait certaines activités professionnelles. La Cour de cassation, statuant en cassation partielle, a dégagé les principes suivants :

Premier principe : Le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle que définie dans les actes constitutifs, ses caractéristiques ou sa situation. Ce principe est formulé à partir de l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Deuxième principe : L'assemblée générale ne peut pas imposer de modifications aux droits de propriété privée ou aux modalités de jouissance, « à quelque seuil de majorité que ce soit », sans que cette restriction ne soit justifiée par la destination réelle de l'immeuble.

Troisième principe (contrôle judiciaire renforcé) : La Cour reproche à la cour d'appel de ne pas avoir fourni de « base légale suffisante en n'examinant pas si les dispositions restrictives étaient justifiées par la destination réelle à usage mixte de l'immeuble ». Le juge doit donc procéder à un examen concret et motivé de la justification de chaque clause restrictive.

Conséquence pratique pour votre situation : Une clause interdisant le transport de vélos dans l'ascenseur devra pouvoir être justifiée concrètement par la destination ou les caractéristiques physiques de l'immeuble (par exemple : dimensions insuffisantes de la cabine, risque de dommages aux parois, etc.). À défaut de justification, elle encourt la sanction des clauses réputées non écrites.

3.3 Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16.849 : la destination du lot déterminée par l'état descriptif

Cet arrêt (publié FS-P+B+I, ce qui marque son importance) [9][10] confirme que la destination d'un lot, et par extension la destination de l'immeuble, peut être déterminée par référence à l'état descriptif de division lorsque ce document est plus précis que le règlement de copropriété lui-même. En pratique, cela signifie que pour apprécier si une restriction est justifiée par la destination de l'immeuble, le juge peut prendre en compte l'ensemble des documents constitutifs de la copropriété — et pas seulement le règlement.

Pour votre situation : si l'état descriptif de division désigne votre lot comme un logement à usage d'habitation ordinaire, sans caractère de grand standing particulier, cela plaide en faveur d'un usage normal des parties communes comprenant le transport de biens courants (dont le vélo) dans l'ascenseur.

3.4 Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.119 : force obligatoire du règlement et limites

Cet arrêt [15] pose un principe d'équilibre : si la force obligatoire du contrat est attachée au règlement de copropriété (les parties sont liées par les stipulations du règlement), cette force obligatoire ne saurait protéger des clauses illicites au regard des exigences impératives de la loi de 1965. En d'autres termes, le fait que le règlement soit un acte contractuel et qu'il ait été signé ou approuvé ne lui confère pas une immunité absolue : les clauses contraires à la loi restent inopposables.

3.5 Les principes jurisprudentiels synthétisés

En synthèse, la jurisprudence de la Cour de cassation dégage les principes suivants, directement applicables à votre situation :

• Toute restriction imposée par le règlement de copropriété à l'usage des parties communes doit être justifiée par la destination de l'immeuble ; à défaut, elle est illicite.
• L'assemblée générale ne peut pas adopter de restrictions aux modalités de jouissance des parties privatives ou communes, quelle que soit la majorité, si celles-ci ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble.
• Le juge exerce un contrôle de proportionnalité entre la restriction imposée et la justification tirée de la destination de l'immeuble.
• Les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 sont réputées non écrites et inopposables, sans délai de contestation.

IV. L'incidence de la loi d'orientation des mobilités (LOM) et de ses textes d'application

4.1 La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (LOM) [16][17] est le grand texte de référence de la politique française en matière de mobilités douces. Elle vise à faire du vélo un mode de transport à part entière et traduit les dispositions du plan vélo présenté par le Gouvernement en septembre 2018. La loi est entrée en vigueur le 11 mars 2021.

La LOM contient, entre autres, des dispositions importantes relatives au stationnement des vélos dans les immeubles résidentiels. Son article 57 évoque notamment le transport de vélos [18]. Ces dispositions ont été codifiées dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH), spécifiquement dans les articles L.113-18 à L.113-20, issus d'une recodification opérée par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (entrée en vigueur le 1er juillet 2021).

4.2 Les articles L.113-18, L.113-19 et L.113-20 du Code de la construction et de l'habitation

Ces trois articles constituent le socle des obligations légales en matière de stationnement sécurisé des vélos dans les bâtiments.

Article L.113-18 CCH (nouvelles constructions) [19] :

« Toute personne qui construit : 1° Un ensemble d'habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d'accès sécurisé ; [...] le dote des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos. »

Cet article impose à tout constructeur d'un ensemble d'habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d'accès sécurisé de prévoir des infrastructures de stationnement sécurisé pour les vélos. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application, notamment le nombre minimal de places selon la catégorie et la taille des bâtiments.

Article L.113-19 CCH (rénovation des parkings) [20] : Cet article étend les mêmes obligations aux projets de rénovation des aires de stationnement associées aux mêmes catégories de bâtiments. Il prévoit que l'obligation peut être satisfaite par la réalisation des infrastructures dans une autre partie du bâtiment ou à l'extérieur de celui-ci, sur la même unité foncière.

Article L.113-20 CCH (bâtiments tertiaires existants) [21] :

« Des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos doivent être installées dans les bâtiments existants à usage tertiaire et constitués [...] »

Cet article concerne spécifiquement les bâtiments tertiaires existants disposant de places de stationnement pour les employés.

4.3 Le décret n° 2022-930 du 25 juin 2022 et les articles R.113-11 à R.113-17 du CCH

Le décret n° 2022-930 du 25 juin 2022 relatif à la sécurisation des emplacements vélo [22] précise les modalités d'application des articles L.113-18 à L.113-20. Il s'applique à tous les immeubles résidentiels comportant au moins deux logements et est entré en vigueur le 25 décembre 2022.

L'article R.113-11 du CCH définit le « vélo » comme les cycles et cycles à pédalage assisté au sens de l'article R.311-1 du Code de la route [23].

L'article R.113-12 du CCH précise les caractéristiques des infrastructures requises [24] :

« Les infrastructures mentionnées aux articles L.113-18 à L.113-20 comportent des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d'attacher les vélos par le [cadre ou au moins une roue]. »

Ces espaces doivent être dotés d'un système de fermeture sécurisée et présenter une capacité de stationnement en adéquation avec la surface du bâtiment.

Un arrêté du 30 juin 2022 fixe le nombre de places requis en fonction de la taille du bâtiment.

4.4 La portée réelle de la LOM sur le droit de faire circuler son vélo dans l'ascenseur

Il convient d'être précis sur ce point central : les dispositions de la LOM et de ses textes d'application (articles L.113-18 à L.113-20 CCH, décret 2022-930) portent exclusivement sur l'obligation de créer des locaux collectifs de stationnement sécurisé pour les vélos. Elles n'instituent pas un droit individuel et impératif pour chaque copropriétaire de faire circuler son vélo dans les parties communes (ascenseur, couloirs) de son immeuble contre le gré du syndicat.

Cependant, la LOM produit un effet indirect mais réel sur l'appréciation de la licéité d'une clause restrictive :

Argument tiré de la politique législative : En imposant aux copropriétés de créer des locaux vélos, le législateur a consacré le vélo comme un mode de transport légitime et quotidien en immeuble résidentiel. Si la loi impose de prévoir un local pour stationner les vélos dans l'immeuble, cela présuppose que les résidents doivent pouvoir y accéder avec leur vélo. Une clause qui interdirait de traverser les parties communes avec son vélo serait en contradiction avec l'esprit même de cette obligation légale.

Argument tiré de l'ordre public : Si votre règlement de copropriété prévoit un local vélos conforme aux exigences légales mais interdit d'y accéder par l'ascenseur (notamment dans les immeubles sans autre accès commode), la clause pourrait être considérée comme privant de tout effet utile l'obligation légale de créer ce local, et à ce titre, contraire à une disposition légale d'ordre public — ce qui la rendrait réputée non écrite au sens de l'article 43 de la loi de 1965. Toutefois, à ce jour, aucune jurisprudence publiée ne tranche expressément cette question.

Obligation légale de la LOM : Le syndicat des copropriétaires a l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question du stationnement des vélos, conformément aux mandats de la LOM à l'égard des syndics.

V. Les recours disponibles

5.1 La contestation en assemblée générale

La voie de l'assemblée générale est la première à envisager, à la fois pour sa simplicité et son coût nul.

Demande d'inscription à l'ordre du jour : Tout copropriétaire peut, en application du décret du 17 mars 1967 [6], demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution tendant à modifier le règlement de copropriété pour supprimer ou modifier la clause litigieuse.

La majorité requise : La modification d'un règlement de copropriété est soumise à la majorité de l'article 26 (double majorité : majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix). L'article 41-6 de la loi dispose que « la décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 » [25]. Toutefois, si la clause est contraire à une disposition légale impérative ou d'ordre public, elle est réputée non écrite et n'a aucun effet juridique — sans qu'il soit même nécessaire de la faire modifier en assemblée générale.

La limite de l'article 26 : L'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, à quelque majorité que ce soit [13]. Si la clause en cause affecte les modalités de jouissance, elle ne pourrait pas être légalement adoptée par une assemblée, même à la majorité de l'article 26 — a fortiori si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble.

La stratégie pratique : En assemblée générale, il convient d'argumenter que :

1. La clause est contraire à l'article 8 de la loi de 1965 car elle restreint l'usage normal des parties communes sans justification tirée de la destination de l'immeuble ;
2. Elle est contraire à l'esprit de la LOM 2019 et aux obligations de stationnement sécurisé des vélos ;
3. Elle peut être modifiée à la majorité de l'article 26 pour permettre le transport de vélos dans l'ascenseur.

5.2 La tentative amiable préalable obligatoire

Avant toute saisine du tribunal judiciaire, l'article 750-1 du Code de procédure civile [26] impose une tentative de résolution amiable du litige. Cette obligation peut être satisfaite par :

• La médiation : Selon le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l'instruction [27], « la médiation est menée par un médiateur, tiers en principe rémunéré, qui ne peut être un juge ou un conciliateur de justice ». Un médiateur professionnel peut être sollicité pour tenter de trouver un accord avec le syndicat.

• La conciliation : Le conciliateur de justice, auxiliaire de justice bénévole, peut intervenir dans des litiges de voisinage et de copropriété. Il est distinct du médiateur.

• La lettre recommandée au syndicat : Dans certains cas, la mise en demeure du syndicat de supprimer l'application de la clause peut suffire à déclencher le processus amiable.

5.3 La saisine du tribunal judiciaire

La voie judiciaire est la plus complète et offre plusieurs fondements juridiques cumulables.

Fondements juridiques disponibles :

L'action fondée sur l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : Le tribunal judiciaire peut être saisi pour faire constater qu'une clause du règlement de copropriété impose une restriction non justifiée par la destination de l'immeuble et la déclarer inapplicable. Le Tribunal judiciaire de Paris a rendu des décisions fondées directement sur les articles 8 et 9 de la loi de 1965, confirmant que ces articles sont des fondements directement invocables devant le juge [28].

L'action en déclaration de clause réputée non écrite (article 43) : C'est l'action la plus puissante. Elle est imprescriptible et peut être exercée à tout moment. Elle permet de faire constater que la clause est réputée n'avoir jamais existé car elle est contraire à une disposition d'ordre public de la loi de 1965.

L'action en contestation d'une décision d'assemblée générale (article 42) : Si le litige est né d'une décision spécifique de l'assemblée générale (par exemple, le refus de modifier le règlement), la contestation de cette décision doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le non-respect de ce délai entraîne l'irrecevabilité de la demande, comme l'a rappelé le Tribunal judiciaire de Paris (RG n°22/11250) [29].

Les délais de prescription :

La loi de 1965, dans sa version consolidée, prévoit plusieurs régimes de prescription :

• Délai de 5 ans : dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la modification des clauses contraires à ses droits [30].
• Prescription décennale : les actions personnelles (en réparation d'un préjudice, par exemple) sont soumises à la prescription de dix ans, ainsi que l'a rappelé le Tribunal judiciaire de Paris (RG n°19/06078) [31].
• Imprescriptibilité : l'action fondée sur l'article 43 (clause réputée non écrite) est imprescriptible, ce qui constitue l'atout majeur de cette voie.

Compétence territoriale : Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé l'immeuble.

5.4 Tableau récapitulatif des recours

VI. Synthèse et recommandations pratiques

6.1 La licéité de la clause d'interdiction : une appréciation in concreto

La clause de votre règlement de copropriété interdisant le transport de vélos dans l'ascenseur n'est ni automatiquement licite, ni automatiquement illicite. Sa validité dépend de l'existence d'une justification tirée de la destination de l'immeuble ou de ses caractéristiques physiques.

La clause sera vraisemblablement illicite si :

• Elle est absolue et ne repose sur aucune justification concrète (absence de mention de la destination, du standing, ou des caractéristiques de la cabine) ;
• Elle a pour effet de priver les copropriétaires de tout moyen commode d'accéder à leur logement avec leur vélo, alors que la LOM impose par ailleurs la création d'un local vélos ;
• Elle n'a pas été adoptée à l'unanimité et affecte les modalités de jouissance des parties privatives.

La clause sera davantage susceptible d'être licite si :

• Elle repose sur une justification concrète mentionnée dans le règlement (exemple : ascenseur de dimensions insuffisantes pour contenir un vélo sans risque de dommages, immeuble de grand standing avec exigences esthétiques particulières, risques de sécurité documentés) ;
• Elle s'inscrit dans un ensemble cohérent de restrictions justifiées par la destination et les caractères de l'immeuble.

6.2 Arguments juridiques à mobiliser

En cas de contestation, les arguments les plus solides à invoquer sont :

1. Article 8 loi 1965 : absence de justification de la restriction par la destination de l'immeuble.
2. Article 9 loi 1965 : atteinte au droit de jouissance libre des parties communes.
3. Article 43 loi 1965 : la clause, contraire à une disposition d'ordre public, est réputée non écrite.
4. Article 26 loi 1965 : la clause affecte les modalités de jouissance et ne pouvait pas être adoptée à aucune majorité sans justification.
5. LOM 2019 et articles L.113-18 à L.113-20 CCH : la politique législative favorable aux mobilités douces et l'obligation de créer des locaux vélos présupposent le droit de circuler dans les parties communes avec son vélo.
6. Jurisprudence Cass. 3e civ. 9 juillet 2020, n° 18-24.063 : toute restriction aux droits des copropriétaires doit être justifiée in concreto par la destination de l'immeuble.

6.3 Séquence procédurale recommandée

La démarche la plus pragmatique consiste à adopter une escalade progressive :

Étape 1 : Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, exposant les fondements juridiques de l'illicéité de la clause et demandant soit l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une résolution tendant à modifier le règlement, soit une confirmation écrite de la position du syndicat.

Étape 2 : En assemblée générale, soumettre une résolution de modification du règlement. En cas de rejet, noter son opposition au procès-verbal.

Étape 3 : Si la clause est manifestement illicite (absence de toute justification), saisir le tribunal judiciaire sur le fondement de l'article 43 (clause réputée non écrite) — action imprescriptible. Cette voie ne nécessite pas d'attendre une décision de l'assemblée générale.

Étape 4 : Si la clause résulte d'une décision spécifique de l'assemblée générale, agir dans les 2 mois de la notification du procès-verbal sur le fondement de l'article 42.

Conclusion

Le droit de la copropriété française offre une protection substantielle aux copropriétaires face aux clauses restrictives d'usage des parties communes. Le principe cardinal de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'interprété par la Cour de cassation, impose que toute restriction soit justifiée par la destination concrète de l'immeuble — et non par la seule volonté de la majorité. L'ascenseur, partie commune présumée par l'effet de l'article 3 de la même loi, doit pouvoir être utilisé par chaque copropriétaire pour accéder à son logement dans des conditions normales, ce qui inclut le transport d'un vélo dans un immeuble résidentiel ordinaire. La loi d'orientation des mobilités de 2019, si elle ne crée pas directement un droit individuel de faire circuler son vélo dans les parties communes, renforce considérablement l'argument selon lequel le vélo est un mode de transport résidentiel ordinaire et légitime, dont l'usage ne saurait être entravé sans justification sérieuse. En l'absence d'une telle justification, la clause litigieuse encourt la sanction de l'article 43 — être réputée non écrite — et peut être contestée devant le tribunal judiciaire sans délai de prescription.

Sources

[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte intégral, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256

[2] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JORF, version au 1er janvier 2014, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2014-01-01

[3] Article 3 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (LEGIARTI000037671848, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037671848

[4] Article 4 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313519

[5] Article 9 (version actuelle, LEGIARTI000051749498) - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051749498

[6] Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte intégral, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423

[7] Article 7 - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078628

[8] Article 8 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (LEGIARTI000041587248, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587248

[9] Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000035152974

[10] Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 — commentaire Lexbase par Anne-Lise Lonné-Clément (15 juillet 2017) : https://www.lexbase.fr/article-juridique/41727492-brevesdeterminationdeladestinationdecertainslotsparreferencealetatdescriptifdedivisi

[11] Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2020, n° 18-24.063 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042128223

[12] Cour de cassation, 9 juillet 2020, Pourvoi n° 18-24.063 (site de la Cour de cassation) : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2345949c4fa83897ac

[13] Décision Cour d'appel d'Aix-en-Provence, RG n°19/09883 (site de la Cour de cassation) : http://www.courdecassation.fr/decision/62be905255cf2069b3661766

[14] Bulletin des arrêts des chambres civiles, n°10 octobre 2024, COPROPRIETE (article 43, clauses réputées non écrites) — Cour de cassation : https://www.courdecassation.fr/publications/bulletin-des-arrets-des-chambres-civiles/numero-10-octobre-2024/copropriete

[15] Cour de cassation, 8 février 2024, Pourvoi n° 22-24.119 (site de la Cour de cassation) : http://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8886d70a000846ccf6

[16] LOI n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (JORF, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039666574

[17] LOI n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 — Dossier législatif, Vie publique : https://www.vie-publique.fr/dossierlegislatif/JORFDOLE000037646678

[18] LOI n° 2019-1428 — Articles 57 et 58 (transport de vélos, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000039666626

[19] Article L113-18 - Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041563741

[20] Article L113-19 - Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041563743

[21] Article L113-20 - Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041563745

[22] Décret n° 2022-930 du 25 juin 2022 relatif à la sécurisation des stationnements vélos (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045964197

[23] Article R113-11 - Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045966372

[24] Article R113-12 - Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045966363

[25] Article 41-6 — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modification du règlement à la majorité art. 26, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031716372

[26] Article 750-1 — Code de procédure civile (tentative amiable préalable obligatoire, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039501708

[27] Décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l'instruction (médiation vs conciliateur de justice, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051919659

[28] Décision Tribunal judiciaire de Paris, RG n°22/01566 (articles 8 et 9 loi 1965, Cour de cassation) : https://www.courdecassation.fr/decision/66d9f6a3dd154eff15015c4c

[29] Décision Tribunal judiciaire de Paris, RG n°22/11250 (irrecevabilité, article 42, Cour de cassation) : https://www.courdecassation.fr/decision/6644fdadff05552387a969b7

[30] Article 42 — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur, délai de contestation, Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039329680

[31] Décision Tribunal judiciaire de Paris, RG n°19/06078 (prescription décennale article 42, Cour de cassation) : https://www.courdecassation.fr/decision/6581ee043ea7c8c112520dea